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Frageti Advogados Associados
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Dr. João José Pedro Frageti
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A extinção de condomínio de imóveis indivisíveis

O condomínio de proprietários surge em casos como o de herança deixada para vários herdeiros, aquisições conjuntas, término de relacionamento matrimonial ou doação a várias pessoas e sua manutenção depende da relação harmônica entre os coproprietários, sendo que, em caso contrário, impõe-se a extinção pela via extrajudicial ou judicial, nesta última, por processo judicial que possibilita a venda forçada do bem, pondo fim à propriedade em comum.

Pela via extrajudicial, sempre a mais interessante para as partes, um coproprietário adquire a parte do outro, afastando o litígio, despesas processuais e eventual depreciação do bem, desde que não ocorra discussão sobre o valor do imóvel ou ausência de vontade na extinção, hipóteses em que a questão deverá ser submetida ao Poder Judiciário, que analisará o fato concreto e aplicará o direito (artigo 1.322 do Código Civil).

No procedimento judicial da espécie, sendo o bem indivisível e, se impossível a adjudicação do mesmo a um só com a indenização dos demais, proceder-se-á a venda e partilha do valor apurado, tendo preferência na venda, em condições iguais de preço, o condômino ante estranhos e, entre os condôminos, o que tiver feito na coisa benfeitorias mais valiosas ou, não as havendo, for o titular de quinhão/parte maior.

Presentes os requisitos, a ação judicial poderá ser proposta pelo coproprietário descontente e, evidenciada a impossibilidade da extinção amigável do condomínio, promove-se a venda judicial do imóvel, sempre por oferta pública, em leilão judicial, transformando o imóvel em algo divisível, especificamente, em dinheiro.

No leilão judicial, não exercida a preferência dos condôminos, o imóvel pode ser arrematado por terceiros interessados, por preço que pode chegar apenas à metade da avaliação realizada no processo.

Percebe-se, portanto, não ser vantajosa a continuidade da ação de extinção de condomínio, pois todos os proprietários arriscam-se a perder o equivalente à metade do valor da propriedade, além de terem que pagar as custas processuais, avaliação judicial e honorários advocatícios, sendo aconselhável, sempre, a busca por solução amistosa, evitando-se maiores prejuízos aos proprietários.

Importante notar que a aquisição da propriedade na alienação judicial se qualifica como aquisição derivada, em que os ônus existentes sobre o bem não são extintos, sendo o bem recebido pelo adquirente com os atributos, virtudes, defeitos e mazelas anteriores, ou seja, se o bem estiver alienado, hipotecado ou onerado com servidão ou usufruto, estes não serão extintos.

Concluindo, tem-se que esse procedimento geral, sem sombra de dúvidas, gera desgaste pessoal e econômico e que melhor seria a manutenção do condomínio, harmonizando a convivência entre os coproprietários e, se for impossível, a extinção harmônica e voluntária pelas partes.

 

 

 

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